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2011昆明楼市成交十分惨淡

来源:东北之窗   日期:2011-12-31  作者:fanfan


  2011年已入年底,这一年对于中国的房地产市场而言,绝对是不同寻常的一年,各种调控政策的出台和楼市现象的交相出现,使得全国楼市一路跌跌撞撞地走到今天。对于昆明楼市来说,成交下滑、价格徘徊、购买欲望减弱,通过曲折的博弈,昆明房价在下半年开始保持平稳。虽然昆明2011年全年的数据尚无定论,但从近段时间的昆明房地产运行情况不难看出,在历经一年多的房地产调控之后,高企的房价已被遏制住了过快上涨的趋势,调控效果已初显。

  据云南网房产频道统计数据显示,自限购令出台后,昆明楼市成交量一直在低位徘徊,成交十分低迷,但成交价格依然坚挺,在平稳中有小幅上涨。从昆明2011年发放预售许可证的情况看,住宅依然是供应的重点,商铺和写字楼等不限购物业也占了很大的份额。在2011年正式对外宣布开盘的楼盘中,昆明的郊县物业和商业物业占据了半壁江山,成为了新的投资热点。一波一波的调控政策,彻底改变了昆明的房地产现状,投资者的目光开始从住宅转向商业物业和昆明的郊县楼盘。商业物业异军突起,给寒冬中的楼市注入了热情,成为了新的投资热点。同时大部分区县楼盘因地处政策“真空地带”,在大昆明发展的整体带动下,迎来发展良机,成为了越来越多投资者的选择。

  尽管2011年国家和地方对房地产市场的调控力度之强前所未有,但就近日中央明确的“坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归”政策基调来看,未来楼市调控不放松、进一步提高存款准备金率和加息的预期依然强烈。同时昆明市住建局也表示,昆明市继续执行原来的住房限购政策,没有新的变化。因此,楼市调控政策至少在明年上半年还会持续。从近期昆明的情况看,开发商打折优惠的活动明显增多,但在昆明经济发展强劲和云南桥头堡战略的推动下,预计昆明房价不会有多大的降幅。

 成交量十分惨淡

  2011年,在多轮调控政策狂轰乱炸下,在过去的11个月里,昆明楼市的成交量只能用“惨淡”形容。据搜狐焦点网统计数据显示,今年昆明的成交量高峰出现在1月份和4月份,其中1月份成交量达12572套,突破万套大关,被部分业内人士评为限购令下的“恐慌性购房潮”;4月份成交量达10667套,在经过2月、3月的僵持观望后,4月份开发商们则集中推盘,使购房者在购房可选房源上进一步拓宽范围。刚性需求释放、房源供应量上升促成了近期交易量的迅速反弹。进入5月份,限购令的效果初现,昆明楼市成交量开始下降。数据显示,5月—11月,昆明楼市每月成交量一直在3000套—6000套之间徘徊,其中7月份达到了成交的低峰,仅成交2953套。 

  价格稳中有升 年末有所松动

  与成交量的“惨淡“相比,昆明住宅均价自限购令出台后走势一直处于比较平稳的趋势,并且稳中有升。据搜狐焦点网统计的数据显示,与2010年相比,2011年房价总体在上升,其中房价峰值出现在6、7、8月份,其中8月份成交均价达到10094.46元/平米,突破万元大关。在9月份房交会试水成绩不佳和宏观调控不断加码的情况下,飙涨的房价已趋于平和。时至岁末,寒冬来袭,楼市走向愈发寒意逼人,开发商打折优惠的活动开始增多。继俊发地产滨江俊园2期房价下跌20%后,欢乐城新近打出“我降价,我光荣”的宣传语,房价降幅可达30%,成为了年末昆明第一个旗帜鲜明宣布降价的楼盘。虽然有一些楼盘开始宣布降价,但是昆明的整体房价尚未出现明显的下降。

  预售许可证发放65个 总预售面积5280765.88㎡

  根据昆明市房地产信息网预售许可证发放情况统计,截止2011年12月23日,昆明市主城区(包括呈贡)2011年全年共发放预售许可证65个,总预售面积达5280765.88㎡,其中住宅共发放预售许可证45个,预售面积达3865405.6㎡,占总预售面积的73%;商业综合类楼盘共发放预售许可证10个,预售面积达588966.46㎡,占总预售面积的11%;商务办公类楼盘共发放预售许可证10个,预售面积达826394㎡,占总预售面积的16%。从预售许可证的发放情况看,住宅仍然是供应的重点,占总体供应量的73%。虽然住宅市场受限购令影响,但是供应量并没有相应的减少。 

  昆明共54个楼盘宣布开盘 住宅占45%

  据云南网房产频道统计,截止2011年12月26日,2011年昆明地区共有54个楼盘正式对外宣布开盘,其中昆明主城区(包含呈贡)楼盘共40个,郊县楼盘14个。在昆明主城区宣布开盘的楼盘中,五华区楼盘有6个,占总体的11%;盘龙区楼盘有10个,占总体的19%;官渡区楼盘有11个,占总体的20%;西山区楼盘有9个,占总体的17% ;呈贡地区的楼盘有4个,占总体的7%。由于市政府的搬迁,呈贡地区成为了新昆明发展的热点区域,在今年选择开盘的楼盘中,呈贡地区楼盘占到了总体的7%,新盘的开盘数量也在不断增多。此外,随着大昆明的发展,昆明不断的外扩,昆明郊县也在不断的发展,新盘的数量明显增多。在今年开盘的楼盘中,郊县楼盘占到了26%。在限购令的影响下,郊县楼盘由于不限购,成为了很多投资者的新选择。

  2011年,昆明主城区(包含呈贡)正式宣布开盘的楼盘中,其中纯住宅开盘的楼盘有18个,占总体的45%;纯商铺开盘的楼盘有8个,占总体的20%;纯商务办公开盘的楼盘有4个,占总体的10%;住宅和商铺都开盘的楼盘有6个,占总体的15%;住宅、商铺、商务办公都开盘的楼盘有4个,占总体的10%。在限购令的影响下,商铺、写字楼和商务公寓成为了很多投资者的选择,在今年开盘的楼盘中,商铺和商务办公类楼盘成为了许多开发商推出的重点,占到了总体的30%。同时,很多开发商也选择在推出住宅之后,推出项目的商铺、公寓或写字楼,这部分占到总体的25%。

无论是“新国八条”、一房一价、银根紧缩,还是限购,其核心就是一个字“限”。住宅市场调控的进一步深入,发展空间仍很大的商业地产成为众多房地产企业的利润增长点,各家企业纷纷加大商业地产投入。开发商增加了商业的供应量,投资者目光从住宅转向商业,使得市场热情瞬间引爆,携手推动商业地产的发展。

  在昆明主城区开盘的楼盘中,位于一环的楼盘共5个,占总体的9%;位于二环的楼盘共10个,占总体的19%;位于三环的楼盘共21个,占总体的39%;位于呈贡的楼盘共4个,占总体的7%;位于昆明郊县的楼盘共14个,占总体的26%。从开盘情况看,昆明主城区中,二环周边和三环周边开盘的楼盘比较多,尤其是三环周边的楼盘,占到了总体的39%,这与昆明主城区发展饱和不断向周边外扩有一定的关系。

  从昆明楼盘的开盘价上看,整个市场价格呈现出“8115”格局。目前昆明一环内楼盘价格水平在15000—20000元/平方米,一环至二环线之间区域的楼盘均价为10000—15000元/平方米,二环外区域的楼盘价格水平在8000—10000元/平方米。如位于一环中心金碧路复兴村170号的金兰苑,在2011年8月26日开盘的时候,毛坯房房源均价已接近每平方米2万元,为19500元/平方米;地处一环至二环的楼盘云上城,2011年4月23日开盘时,均价为11000元/平方米;而在二环边的经典双城,2011年12月25日开盘时,均价为9500元/㎡;甚至在三环外的万科白沙润园在2011年11月19日开盘时,均价都达到了10300元/平方米。

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